Yunanistan, son yıllarda hem yatırımcılar hem de Avrupa’da ikinci bir yaşam planlayanlar için en çok tercih edilen ülkelerden biri hâline geldi. Gerek güçlü turizm potansiyeli, gerek kira getirisi, gerekse belirli yatırım modellerinde Golden Visa imkânı sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların ilgisi her geçen yıl artıyor.

Peki süreç nasıl ilerliyor? Yunanistan’da ev satın alırken hangi adımları takip etmek gerekiyor?

Bu rehberde, satın alma sürecini baştan sona sade ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.

1. Bütçenizi ve Amacınızı Belirleyin

İlk adım, neden ev satın almak istediğinizi netleştirmektir.

Amacınız;

• Yatırım ve kira geliri elde etmek
• Tatil evi sahibi olmak
• Avrupa’da ikinci bir yaşam kurmak
• Golden Visa kapsamında oturum izni başvurusu yapmak

olabilir.

Hedefiniz, hem bütçenizi hem de tercih edeceğiniz bölgeyi doğrudan etkiler.

2. Doğru Bölgeyi Seçin

Yunanistan’da her bölgenin yatırım profili farklıdır.

Örneğin;

• Atina: Yüksek kira talebi ve güçlü yatırım potansiyeli
• Selanik: Öğrenci nüfusu sayesinde uzun dönem kiralama fırsatları
• Mykonos ve Santorini: Güçlü kısa dönem kiralama potansiyeli bulunan prestijli ada destinasyonları
• Pire: Liman yatırımlarıyla gelişen ve değer kazanan bölgelerden biri
• Kiato ve benzeri sahil kasabaları: Deniz kenarında yaşam isteyenler için daha ulaşılabilir fiyatlı alternatifler

Bölge seçerken yalnızca bugünkü fiyatlara değil, altyapı yatırımlarına, ulaşım projelerine ve gelecekteki değer artışı potansiyeline de bakılması önemlidir.

Not: Golden Visa yatırım eşiği de bölgeye göre değişmektedir. Bu konuya 9. adımda değiniyoru

3. Uygun Gayrimenkulü Belirleyin

Beğendiğiniz evi satın almadan önce şu kriterleri birlikte değerlendirin:

• Tapu durumu
• Binanın yaşı
• Kira getirisi potansiyeli
• Aidat ve işletme giderleri
• Renovasyon ihtiyacı
• Ulaşım ve çevre olanakları

İlk bakışta uygun fiyatlı görünen bir daire, yüksek tadilat maliyetleri nedeniyle uzun vadede daha pahalıya mal olabilir.

4. Yunan Vergi Numarası (AFM) Alın

Yunanistan’da gayrimenkul satın alabilmek için öncelikle AFM (Vergi Kimlik Numarası) alınması gerekir.

AFM olmadan;

• Tapu işlemleri,
• Vergi ödemeleri,
• Resmî sözleşmeler

tamamlanamaz.

Bu nedenle satın alma sürecinin ilk resmî adımı AFM başvurusudur.

5. Avukat ve Gerekirse Vekâletname Süreci

Kanunen her işlemde avukat zorunlu olmasa da, yabancı yatırımcıların bağımsız bir gayrimenkul avukatıyla çalışması önemle tavsiye edilir.

Avukat;

• Tapu kayıtlarını inceler.
• İpotek veya haciz olup olmadığını kontrol eder.
• Ruhsat ve imar durumunu araştırır.
• Satış sözleşmesini inceler.
• Sürecin hukuki güvenliğini sağlar.

Türkiye’den düzenlenecek vekâletname ile işlemlerin büyük bölümü uzaktan yürütülebilir.

Önemli: Satın alma sürecinin büyük bölümü Türkiye’den yürütülebilir. Gayrimenkulün seçimi, hukuki incelemeler, sözleşmeler, tapu işlemleri ve diğer resmî süreçler, yetkilendireceğiniz avukat aracılığıyla uzaktan takip edilebilir. Golden Visa başvurularında ise biyometrik veri (parmak izi ve dijital imza) işlemleri için başvuru sahibinin Yunanistan’da şahsen bulunması gerekir. Bunun dışındaki işlemlerin büyük bölümü uzaktan tamamlanabilir

6. Hukuki ve Teknik İnceleme (Due Diligence)

Satın alma öncesinde mutlaka kapsamlı bir inceleme yapılmalıdır.

Kontrol edilen başlıca konular şunlardır:

• Tapu kayıtları
• Kadastro bilgileri
• Yapının ruhsat durumu
• Vergi borçları
• İpotek veya şerhler
• Ortak alan kullanım hakları

Bu aşama, ileride oluşabilecek hukuki risklerin önüne geçmek açısından kritik önem taşır.

7. Teklif ve Ön Sözleşme

Taraflar fiyat konusunda anlaştıktan sonra genellikle rezervasyon sözleşmesi veya ön satış sözleşmesi hazırlanır.

Bu aşamada belirli bir kapora ödenebilir.

Kaporanın hangi şartlarda iade edileceği veya hangi durumlarda yanacağı mutlaka sözleşmede açık şekilde belirtilmelidir.

8. Vergiler ve Satın Alma Masrafları

Ev fiyatının dışında bazı ek maliyetler bulunur.

Bunlar arasında;

• Tapu devir vergisi
• Noter masrafları
• Avukat ücreti
• Tapu kayıt giderleri
• Danışmanlık hizmetleri

yer alabilir.

Toplam satın alma maliyetleri, işlemin niteliğine göre genellikle satış bedeline ek olarak yaklaşık %5–10 arasında değişmektedir.

9. Golden Visa Başvurusu (Uygunsa)

Satın alma amacınız Golden Visa ise, yatırım yapacağınız bölgeye göre farklı yatırım eşikleri uygulanmaktadır.

2026 itibarıyla genel çerçeve şu şekildedir:

• 800.000 €: Atina’nın belirli bölgeleri, Selanik, Mykonos ve Santorini gibi yüksek talep gören lokasyonlar
• 400.000 €: Diğer standart bölgelerdeki uygun yatırımlar
• 250.000 €: Ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi veya tescilli tarihi yapıların restorasyon projeleri gibi özel yatırım kategorileri

Golden Visa mevzuatı zaman içinde değişebildiğinden, yatırım kararı vermeden önce güncel şartların hukuk danışmanı veya yetkili uzman aracılığıyla doğrulanması önemlidir.

10. Resmî Satış ve Tapu Devri

Tüm kontroller tamamlandıktan sonra satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır.

Ardından;

• Tapu tescili gerçekleştirilir.
• Yeni malik resmî kayıtlara işlenir.
• Mülkiyet alıcıya geçer.

Bu aşamayla birlikte satın alma işlemi resmen tamamlanmış olur.

11. Satın Alma Sonrası Süreç

Tapu devri sonrasında da yerine getirilmesi gereken bazı işlemler bulunur.

Bunlar arasında;

• Vergi bildirimleri
• Yıllık emlak vergisi yükümlülükleri
• Kiralama yapılacaksa gerekli kayıt işlemleri
• Aboneliklerin devri

yer alabilir.

Süreç Ne Kadar Sürer?

Belgelerin eksiksiz hazırlanması ve hukuki incelemelerin sorunsuz ilerlemesi hâlinde, yabancı yatırımcılar için satın alma süreci çoğu zaman 3–6 ay içerisinde tamamlanabilmektedir.

Ancak mülkün hukuki durumu, resmî kurumların işlem süreleri ve evrak hazırlıkları bu süreyi etkileyebilir.

Sonuç

Yunanistan’da ev satın almak, doğru planlandığında güvenli ve sistematik ilerleyen bir süreçtir. Başarılı bir yatırım için yalnızca doğru gayrimenkulü seçmek yeterli değildir; hukuki incelemelerin eksiksiz yapılması, resmî prosedürlerin doğru yürütülmesi ve yatırım hedefinize uygun bir strateji belirlenmesi de büyük önem taşır.

Üstelik sanılanın aksine, satın alma sürecinin neredeyse tamamı Türkiye’den uzaktan yönetilebilir. Golden Visa başvurularında yalnızca biyometrik veri (parmak izi ve dijital imza) işlemleri için Yunanistan’a kısa süreli bir ziyaret yapılması gerekir. Bunun dışındaki tüm işlemler, yetkilendirilecek avukat aracılığıyla uzaktan yürütülebilir.

İster kira getirisi odaklı bir yatırım, ister yazlık bir ev, ister Golden Visa kapsamında bir gayrimenkul arıyor olun; süreci baştan doğru planlamak hem zaman hem de maliyet açısından önemli avantaj sağlar.

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı veya Golden Visa süreci hakkında sorularınız varsa, size en uygun seçenekleri birlikte değerlendirebiliriz.