Ev Alırken Deprem Açısından Bir Binaya Nasıl Bakılır? 10 Önemli Kontrol
Ev Alırken Deprem Açısından Bir Binaya Nasıl Bakılır? 10 Önemli Kontrol
Bir ev satın alırken konum, metrekare, cephe ve fiyat kadar önemli bir konu daha var: Binanın deprem açısından durumu.
Özellikle İstanbul gibi deprem tehlikesinin dikkate alınması gereken bir şehirde, yalnızca dairenin içini beğenmek veya binanın yeni görünmesine bakmak yeterli değil.
Ancak burada önemli bir ayrım var:
Bir binaya gözle bakarak “bu bina depreme dayanıklıdır” demek mümkün değildir.
Gözle yapılan inceleme yalnızca bazı önemli soru işaretlerini fark etmemizi sağlayabilir. Binanın gerçek deprem performansı gerektiğinde mühendislik incelemesi ve teknik değerlendirmelerle belirlenmelidir.
Bu nedenle ev satın almadan önce aşağıdaki noktaları kontrol etmek, doğru soruları sormak açısından önemli bir başlangıçtır.
- Binanın yapım yılına bakın
İlk bakılabilecek bilgilerden biri binanın yapım yılıdır.
Ancak “eski bina = güvensiz, yeni bina = güvenli” şeklinde bir denklem kurmak doğru değildir.
Türkiye’de deprem yönetmelikleri zaman içinde birçok kez güncellendi. Günümüzde yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 yılında yayımlandı ve 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe girdi. Yönetmelik, yapıların depreme dayanıklı tasarımı ve değerlendirilmesi için minimum teknik koşulları belirliyor. (AFAD – Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği)
Dolayısıyla yapım yılı önemli bir başlangıç bilgisi olsa da tek başına binanın güvenliği hakkında kesin sonuç vermez.
- Yapı ruhsatını ve iskânı kontrol edin
Ev satın alırken yalnızca tapuya değil, binanın resmi belgelerine de bakmak gerekir.
AFAD, konut alırken yapı ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (iskân) kontrol edilmesini özellikle öneriyor. Ruhsat, binanın ilgili mevzuat çerçevesinde projelendirilmiş olduğunu; iskân ise tamamlanan yapının kullanımına izin verildiğini gösteren önemli belgeler arasında. (AFAD – Ev Alırken ve Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler)
Bu belgelerin bulunması tek başına “bina kesinlikle depreme dayanıklıdır” anlamına gelmez. Ancak binanın hukuki ve teknik geçmişini değerlendirirken önemli bir başlangıç noktasıdır.
- Binanın taşıyıcı sistemine bakın
Bir binanın deprem davranışında taşıyıcı sistem kritik öneme sahiptir.
Kolonlar, kirişler, perdeler, döşemeler ve temel gibi elemanlar yapının taşıyıcı sisteminin parçalarıdır. (AFAD – Afete Dirençli Yapılaşmanın Önemi)
Ev gezerken özellikle kolon ve kirişlerde;
- Belirgin çatlaklar,
- Ezilme veya parçalanma,
- Beton dökülmeleri,
- Donatıların görünür hale gelmesi,
- Sonradan yapılmış kesme veya delme işlemleri
gibi dikkat çekici durumlar varsa bunlar mutlaka uzman tarafından değerlendirilmelidir.
Burada önemli olan nokta şu:
Her çatlak deprem riski anlamına gelmez; çatlak olmayan bir bina da otomatik olarak güvenli değildir.
Bu nedenle yalnızca görsel değerlendirmeyle sonuç çıkarmamak gerekir.
- Sonradan yapılan tadilatları mutlaka sorun
Bir binanın ilk yapıldığı hali kadar, sonradan geçirdiği değişiklikler de önemlidir.
Örneğin;
- Kolon veya kirişlere müdahale,
- Taşıyıcı duvarların kaldırılması,
- Zemin katta dükkân düzenlemeleri,
- Geniş açıklık oluşturmak için yapılan değişiklikler,
- Projeye aykırı eklemeler
taşıyıcı sistemi etkileyebilir.
AFAD da binada sonradan yapılan ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyebilecek değişikliklerin araştırılmasını öneriyor. (AFAD – Ev Alırken ve Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler)
Bu nedenle ev satın alırken yalnızca “Bina kaç yılında yapıldı?” değil,
“Sonradan binada hangi değişiklikler yapıldı?”
sorusunu da sormak gerekir.
- Bodrum ve ortak alanları da görün
Bir daireyi gezerken yalnızca salonu, mutfağı ve yatak odalarını görmek yeterli değildir.
Mümkünse binanın;
- Bodrum katını,
- Otoparkını,
- Kolon ve kirişlerini,
- Ortak alanlarını,
- Tesisat bölgelerini
de görmek faydalı olabilir.
Özellikle taşıyıcı elemanlarda gözle görülür hasarlar, yoğun nem veya korozyon belirtileri gibi durumlar varsa bunların uzman tarafından değerlendirilmesi gerekir.
Bir gayrimenkulü değerlendirirken dairenin kendisi ile binanın tamamını birbirinden ayırmamak önemlidir.
- Zemin konusu neden önemli?
Bir binanın deprem davranışı yalnızca binanın kendisiyle ilgili değildir.
Zemin özellikleri de değerlendirmede önemli bir unsurdur.
Ancak burada da sık yapılan bir hata var:
“Bu bölgenin zemini sağlam” veya “Bu mahalle zemini kötü” gibi genel ifadelerle tek bir bina hakkında kesin karar vermek doğru değildir.
Zemin koşulları ve yapı özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası da bölgesel deprem tehlikesini gösteren önemli bir kaynaktır; ancak AFAD’ın da belirttiği gibi deprem tehlike haritası tek başına bir risk haritası değildir. (AFAD – Türkiye Deprem Tehlike Haritası)
- Zemin kattaki değişikliklere özellikle dikkat edin
Özellikle eski binalarda zemin kat kullanımının sonradan değiştirilip değiştirilmediği önemlidir.
Örneğin bir apartmanın zemin katının dükkâna dönüştürülmesi sırasında taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş olabilir.
Bu nedenle;
“Zemin kat sonradan değiştirildi mi?”
sorusu özellikle sorulmalıdır.
Gerektiğinde mevcut durum ile onaylı proje karşılaştırılmalıdır.
- Binanın çevresine de bakın
Deprem açısından yalnızca satın alacağınız binaya bakmak yeterli değildir.
Binanın hemen çevresindeki;
- Bitişik yapılar,
- Kaçak veya ruhsatsız eklemeler,
- İstinat duvarları,
- Eğimli arazi,
- Çevredeki yapıların durumu
gibi unsurlar da dikkate alınabilir.
AFAD, bina çevresindeki kaçak yapıların da deprem sırasında ek risk oluşturabileceğine dikkat çekiyor. (AFAD – Ev Alırken ve Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler)
- Bina için deprem testi ne zaman düşünülmeli?
Eğer binanın deprem açısından durumu konusunda ciddi soru işaretleri varsa, yalnızca emlak danışmanının veya ev sahibinin yorumuyla karar verilmemelidir.
Binanın;
- Teknik geçmişi belirsizse,
- Taşıyıcı sisteminde şüpheli müdahaleler varsa,
- Beton kalitesi konusunda soru işaretleri bulunuyorsa,
- Gözle görülür yapısal hasarlar varsa,
- Geçmişte önemli tadilatlar yapılmışsa
yetkin uzmanlar tarafından teknik inceleme yapılması düşünülebilir.
AFAD da binanın deprem açısından risk taşıdığından şüphe edilmesi halinde yetkin ve yetkili kuruluşlarca incelenmesini öneriyor. (AFAD – Ev Alırken ve Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler)
- “Riskli yapı” ile “deprem performansı” aynı şey değildir
Bu konu özellikle ev satın alırken karıştırılabiliyor.
Bir binanın riskli yapı tespiti, mevzuatta belirli amaç ve yöntemlerle yapılan ayrı bir değerlendirmedir. Bir yapının deprem performansının değerlendirilmesi ise farklı teknik amaçlarla ve farklı mühendislik hesaplarıyla ele alınabilir.
Dolayısıyla;
“Riskli yapı raporu yok, o halde bina kesin güvenli.”
veya
“Bina eski, o halde kesin riskli.”
şeklinde sonuç çıkarmak doğru değildir.
Binanın durumuyla ilgili ciddi bir karar verilecekse, hangi teknik incelemenin gerekli olduğu konusunda yetkin bir inşaat mühendisi veya ilgili uzmanlardan görüş alınmalıdır.
Ev satın almadan önce sorulması gereken 10 soru
Bir daireyi satın almadan önce şu soruları not alıp tek tek cevaplarını istemek faydalı olabilir:
- Bina kaç yılında yapılmış?
- Yapı ruhsatı var mı?
- İskân belgesi var mı?
- Onaylı mimari ve statik projeler mevcut mu?
- Binada sonradan taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş mi?
- Zemin katta sonradan değişiklik yapılmış mı?
- Daha önce deprem performans incelemesi veya teknik rapor hazırlanmış mı?
- Binada geçmişte önemli bir hasar yaşanmış mı?
- Bina ile ilgili devam eden bir kentsel dönüşüm veya riskli yapı süreci var mı?
- Şüphe varsa bağımsız bir uzman incelemesi yaptırılabilir mi?
Bu soruların hepsinin cevabı alınmadan yalnızca dairenin iç görünümüne bakarak karar vermemek gerekir.
Mimar gözüyle: Ev gezerken neye bakıyorum?
Bir mimar ve gayrimenkul danışmanı olarak bir evi değerlendirirken benim için yalnızca dairenin dekorasyonu önemli değil.
Binanın kendisi, dairenin planı, konumu ve gelecekteki kullanım potansiyeli birlikte değerlendirilmeli.
Özellikle eski bir yapıda, güzel bir tadilat yapılmış olması binanın teknik durumunu değiştirmez.
Benzer şekilde yeni bir binanın çok iyi görünmesi de tek başına güvenlik garantisi değildir.
Bu nedenle gayrimenkul satın alırken “Güzel ev mi?” sorusunun yanına “Nasıl bir binada?” sorusunu da koymak gerekir.
Sonuç: Bir binanın güvenliğini yalnızca gözünüzle değerlendirmeyin
Ev satın alırken deprem güvenliği konusunda yapılabilecek en büyük hata, birkaç görsel ipucundan kesin sonuç çıkarmaktır.
Binanın yaşı, ruhsatı, iskânı, taşıyıcı sistemi, sonradan yapılan değişiklikleri ve zemin koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
Ve gerektiğinde teknik inceleme yapılmalıdır.
Çünkü bir evin manzarasını birkaç dakikada değerlendirebilirsiniz.
Ama bir binanın deprem performansını yalnızca bakarak anlayamazsınız.
Ev alırken binayı da birlikte değerlendirelim
Bir gayrimenkulün doğru fiyatını belirlemek kadar, hangi binada ve hangi koşullarda satın alındığını değerlendirmek de önemlidir.
Mimar ve gayrimenkul danışmanı olarak Erenköy, Göztepe ve Kadıköy çevresinde konut alım-satım süreçlerinde; konum, planlama, bina özellikleri ve piyasa değerini birlikte değerlendirmeye odaklanıyorum.
Bir ev satın almadan önce değerlendirmek istediğiniz bir konut varsa benimle iletişime geçebilirsiniz.
